道可特解读 | 老旧小区改造的新活力及实务法律问题分析
一
前 言
在城镇化进一步加快的进程中，通过对城镇老旧小区的改造升级，既免去了重新进行城市规划的繁琐程序，避免了重新进行城市建设所导致的资源浪费，又能切实改善城镇居民的居住条件和生活环境。通过增设电梯，增加社区医疗、养老、教育、保洁等基础社区服务，为城镇居民生活提供了更多的便利。在新冠疫情对全球经济都造成巨大冲击的情况下，居民消费欲望亦因此遭受重大打击，而通过对老旧小区的改造，既能够创造新的消费增长点，助力国内经济的快速恢复，又能够切实改善城镇居民的居住条件，实现真正意义上的城市更新。
政府工作报告中明确提出要健全市场化投融资机制，支持民营企业平等参与“两新一重”的建设。作为房地产类的企业，自然也有望参与到老旧小区改造这一特殊的新型城镇化建设事业之中。本文将通过分析老旧小区改造对于房地产企业的潜力之所在以及需要重点关注的法律问题，以期为相关主体参与老旧小区改造项目提供有益见解。
二
老旧小区改造的新活力
老旧小区改造不同于传统的房地产开发，初看之下，仿佛并不能为房地产企业带来丰厚的回报。然而细究之后才会发现其中蕴藏着无限商机，这也是为何越来越多的房地产企业诸如万科、绿城等都选择投身于旧改事业。总体而言，老旧小区改造有以下几点优势：
相比于传统的房地产开发项目对资金的强烈需求，老旧小区改造大多数是在原有的小区建筑基础上进行改造和增设其他的便民设施，省去了前期拿地的高额土地出让金费用，建设费用也仅是针对零星的设施增建和原有的墙面修补等，即便是增建养老、教育、医疗、食堂等基础设施，或者对小区的闲置空地进行开发利用，相较于传统的房地产开发而言，其所需资金几乎相对要少很多。此外，因为老旧小区改造项目一般都会有政策资金的支持，以及所改造的小区的居民也要承担一部分改造资金。而作为参与老旧小区改造的社会企业的融资门槛相对更低，渠道更广且融资成本也更低。而且参与老旧小区的改造无需考虑改造之后的销售问题，利润收入也更为可靠。即使是对于所增建的电动汽车充电桩和引入的诸如医疗、养老、教育等社区公共服务项目，也都是根据所改造的小区的实际需求进行添建和引入的，是小区居民的刚需所在，根本无需担心无人使用，无法盈利的情况发生。
◆（二）与政府合作，有利于开拓潜在市场
老旧小区改造项目关涉重大的国计民生，是实现新型城镇化建设的重要途径，作为社会资本参与老居小区改造的房地产企业，一方面可以通过运用其多年的房地产开发和运营的经验为老旧小区改造提供许多有意义的想法和建议，获得当地政府部门的好感；另一方面，房地产企业可以通过参与老旧小区改造实现品牌的推广，让更多的城镇居民切实认识和了解企业的产品和服务，从而开拓了企业的潜在客户，为企业带来更多的收入。此外，在改造老旧小区的同时，通过对小区周边的各种市政设施、公园、荒地、河流等进行改造升级，也有助于提升整个地区的房地产项目价值，若企业本身在周边也有项目，自然能够获取更多收益。
◆（三）闲置空间的盘活，成本低、收益高
城镇老旧小区因为开发时间早，一些空间布局可能并不是十分科学合理。而通过对老旧小区的改造，重新设计小区的空间布局，例如通过将邻近的小区进行合并改造，从而腾出剩余空间；或者在原来住宅的顶层加盖一层，或者做地下筒式立体停车场，用于出售或者出租；或者小区原有的一些废弃的场所，例如地下人防空间、过去的一些供暖锅炉房、废弃的堆煤厂等场所，通过合理有效地布局，都可以开发出新的公共场所、停车位甚至是新建楼房等。通过合理布局而空余出来的这些地上空间可以建设小区物业用房、公共活动空间，并且通过租赁或出售等方式获利，而新增地下空间则可以用以提供停车、仓储、地下交通疏散通道等功能。既可以更好提升小区居民的生活品质，又能让参与其中的企业有利可图，实现多赢的局面。
◆（四）有利于企业转型升级，实现长期收益
整体而言，老旧小区的改造更多的是要为城镇居民提供长期的基础社区服务，诸如社区物业管理、居民养老、医疗、教育等长期性的社区服务。此次疫情之后，城镇居民对于高质量的物业服务的需求会变得更为紧迫。除了通过提供物业管理服务收缴基础物业服务费获得固定现金流以外，还可以将物业管理作为线上入口导入社区消费，根据社区实际情况，通过布局教育、养老、医疗健康、助餐、保洁等多种社会公共服务。作为房地产企业在这些领域本身即具有先发优势，积极发挥房地产企业在这些城市化运营管理方面的能力，有助于房地产企业尽快从传统的“高周转、高杠杆、高负债”的开发模式实现顺利转型，提升房地产企业的城市化运营能力，实现企业长效收益。
三
实务法律问题分析题
参与老旧小区改造项目对于房地产企业而言确实有许多益处，但是老旧小区改造项目毕竟不同于传统意义上的房地产开发，在改造过程中可能面临的问题也不尽相同。大体而言，在老旧小区改造过程中需要重点关注以下几个方面的问题：
◆（一）资金收缴与管控问题
从已有的老旧小区改造项目的经验来看，老旧小区改造的资金一般是由政府财政拨款和居民合理分担。在引入社会资本之后，参与主体更加多元化，资金来源也更为多元。如何对改造成本进行合理分配，是在进行小区改造之前必须要确定的问题。作为改造主体之一的房地产企业，也需要根据小区改造的总体成本、预期收益、回款时长等多方面进行考量，确定资金投入数量和比例。
来源于财政拨款和政府专项债的资金因为有政府信用和政策作支撑，其信用度较高，资金到位比较容易。但是由社区业主投入的资金则因为业主数量巨大、经济条件各不相同、难以实现所有业主都对改造事宜完全同意等多种情况，导致这一部分资金到位会更加困难。因此关于资金事项必须提前商定清楚，首先必须明确各类主体需承担的改造成本的比例；其次要对所有资金到位进行明确约定，关于缴纳时间、缴纳数额、责任主体都要明确，此部分特别需要得到全体业主或业主代表的承诺，通过参与业主大会或与业主委员会进行沟通，对相关事项形成会议纪要或签署合法有效的协议；最后要对资金的管理和支出形成科学透明的制度，定期对改造资金支出和现状进行公布，便于各个主体之间的相互监督。
◆（二）权属归属及收益分配问题
对于需要通过拆后重建的老旧小区，重建之后的建筑物权属不会存在太大争议，一般还是由原来的业主享有。但是通过拆后重建或者在原有的基础上增加额外面积，例如小区合并、顶层加盖、增设地下停车场、改造原有的闲置空间等，这些新增的多余空间通过出租、出售等方式都能获得收益，因此必须要对其权属进行明确。为了保护生态环境，国家积极倡导发展新能源事业，而新能源汽车数量的增加带来的是公共充电桩的需求增长，因此在老旧小区改造过程中还需要在小区原有基础上建设公用充电桩。我国法律对于业主共有的部分有较为明确的规定，《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。将于2021年1月1日起正式施行的《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）第二百七十四条、二百七十五条、二百七十六条的规定依然延续了《物权法》的这一规定。
但是在老旧小区改造过程中，如果通过小区改造产生了多余空间，可以另外建设居民楼用以出售或出租时，或者通过合理的空间规划，极有可能出现规划外的停车位或其他公共空间。而如果完全依照《物权法》的规定，这些额外开发出来的空间有可能也会被认定为属于业主共有，而在小区原有基础上建设充电桩时，也可能因充电桩的建设、维护和收益等事项发生争议。因此必须要在改造设计之初就针对相关区域和设施的权属及收益分配进行明确约定，以免在新建建筑物或停车位已经处于建设或收益过程之中，因为权属或收益分配约定不清晰导致争议或纠纷，进而影响业主与企业之间的关系，最终导致企业遭受额外损失。
而在对小区周边公共区域进行改造以提升项目价值时，也需要事先与所改造区域的相关管理人进行沟通，签署相关升级改造的协议，需要获得相关行政许可的，也要依照有关部门的规定依法进行申办，为改造活动取得合理合法的依据。
◆（三）物业管理的相关问题
作为参与老旧小区改造的房地产企业，如果本身在物业管理服务领域亦有涉足，在小区改造完成之后接手小区物业管理亦是理所当然的事。因为需要改造的老旧小区普遍缺乏科学完善的物业服务，而参与小区改造的企业显然对社区配置、业主需求更为了解。而通过改造过程的全程接触，业主也对参与改造的企业更加熟悉和信任。自2020年5月1日起施行的《北京市物业管理条例》第四条第二款也明确规定：支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理。在两会期间由全国人大审议通过的将于2021年1月1日起生效的《民法典》第三编第二十四章则专章规定了物业服务合同，更是表明了物业服务在当代社会的重要意义。其中关于物业服务合同的效力、业主支付物业费的义务等规定都体现了对提供物业服务企业的权益保护。
承接改造后的小区物业管理服务，需要与小区业主委员会或业主签订物业服务合同，就物业服务的内容和标准、费用、物业服务用房、合同期限、违约责任等进行详细约定。提供物业服务的企业可以通过设定阶梯式物业服务费收取标准满足业主差异化的物业服务需求，为了消除业主对物业服务的顾虑，也可以通过创新服务方式来吸引业主，例如实行“先尝后买”的物业服务形式。而通过提供高效率、人性化的物业服务，可以在很大程度上确保物业费的收缴率。增强业主与物业服务企业之间的粘性，让业主切实感受到物业服务的精细和体贴，让业主心甘情愿地为自己满意的物业服务买单。
随着社区居民生活水平的提高，对于社区服务的需求也日益多样化，例如社区养老、医疗、教育、供餐以及保洁等各种公共服务的需求量都在日益增加。物业管理公司亦可根据小区业主的实际需求，推出社区养老、医疗、教育、供餐、保洁等多项公共服务，或者与在这些领域比较成熟的专业企业进行合作。在选择此类提供消费性公共服务的合作方时，需要对其资质、信用、经营能力等全方位进行考察，在签署合作协议时需对双方权责进行明确约定，特别是在合作方为业主提供的服务发生纠纷时的责任承担问题一定要予以明确，以免在发生争议时承担不必要的赔偿责任。
四
结 语
在国家政策的大力扶持下，老旧小区改造蕴藏着巨大的商机。房地产企业作为社会资本参与老旧小区的改造，所需承担的资金压力相对较小，且有助于企业开拓潜在市场，提升企业的项目价值，助力房地产企业尽早实现转型升级。但是在参与老旧小区改造过程中，需要就资金收取及管理、权属归属及收益分配、物业服务及附加的消费性公共服务等方面所涉及的相关法律问题进行商讨和规划，尽量减少和避免项目进行过程中的法律风险。
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